Laiendamine ja ümberehitus

Üle 60 m² ehitisealuse pindalaga elamute (üksikelamud, korterelamud, ühiselamud jms) ümberehitamisel tuleb koostada nõuetele vastav ehitusprojekt ja esitada see koos ehitusteatisega Tartu linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnale menetlemiseks. Ehitusteatis on riigilõivuvaba ning seda menetletakse kuni kümme päeva.

Ehitusseadustiku § 4 lg 3 järgi on ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine ehitamine, mille käigus olemasoleva hoone omadused muutuvad oluliselt. Ümberehitamisena ei käsitleta olemasoleva hoone üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu.

Hoone ümberehitamine on eelkõige ehitamine, mille käigus:

1. muudetakse hoone piirdekonstruktsioone;

2. muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone;
3. paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet;
4. muudetakse oluliselt ehitise tööparameetreid või kasutatavat tehnoloogiat;
5. viiakse ehitis kooskõlla kasutusotstarbele vastavate nõuetega;
6. taastatakse osaliselt või täielikult hävinud ehitis.

Üle 60 m² ehitisealuse pindalaga elamu laiendamise puhul tuleb kontrollida ehitisregistrist hoone olemasolevat mahtu (m³). Kui hoonet laiendatakse vähem kui 33% hoone ehitisregistrijärgsest mahust, siis tuleb esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt. Kui üle 60 m² ehitisealuse pindalaga elamut laiendatakse rohkem kui 33% võrra ehitisregistrijärgsest mahust, tuleb ehitusseadustiku järgi taotleda ehitusluba, tasuda riigilõiv ning esitada nõuetele vastav ehitusprojekt.

Ehitusseadustiku § 4 lg 2 järgi on ehitise laiendamine ehitamine, mille käigus muudetakse olemasolevat ehitist sellele juurde- ehk külge-, peale- või allaehitamisega.

Kõigi mitteelamute (nt kaubandushooned, teenindushooned jms) ümberehitamiseks ja igasuguseks laiendamiseks tuleb taotleda ehitusluba ning koostada nõuetele vastav ehitusprojekt.

Tabel ehitusteatise, ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslikkuse kohta

Hoonete püstitamisel ja tehnilise taristu rajamisel ning nende ümberehitamise ja hoonealust pinda suurendavate laienduste puhul ning nende töödega kaasnevate kaevetööde korral tuleb ehitusprojekti koostamisel asendiplaanina kasutada aktuaalset (olemasolevat olukorda tõeselt kajastav, sh tehnovõrgud) geodeetilist alusplaani täpsusastmega M 1:500. Alusplaan peab olema koostatud kõrgussüsteemis EH2000. Alusplaanile peab olema kantud koostaja andmed (ettevõtja nimi, litsentsi ja töö nr) ja mõõdistamise aeg. Geodeetiline alusplaan peab olema registreeritud Tartu geomõõdistuste infosüsteemis „Geoarhiiv“. Alusele peavad olema kantud kõik puud. Alusplaanina ei saa kasutada kommunikatsioonide teostusmõõdistuste jooniseid.

Kui hoone kavandatav laiendus suurendab hoone algset mahtu üle 33%, tuleb projekti aluseks võtta projekteerimistingimused. Taotlemise ja vormide  täpsemad juhendid on siin.

Juhul kui soovite hoonet ümber ehitada või laiendada (soojustada, lisada vintskappe, tuulekodasid vms) ning kavandatav ehitus ei suurenda hoone algset mahtu rohkem kui 33%, ei ole projekteerimistingimuste taotlus seaduse järgi tarvilik. Küll aga võite täpsemate juhiste saamiseks taotleda arhitektuursed-ehituslikud juhised, mille blanketi leiate SIIT. Kui ehitis paikneb miljööväärtuslikul hoonestusalal, soovitame tingimata juhised taotleda ning konsulteerida kultuuriväärtuste teenistusega.

Projekti koostamise üldnõuded

1.  Ehitusprojekt tuleb koostada Eestis kehtivate projekteerimisnormide, majandus- ja taristuministri 17. juuli 2015. a määruse nr 97  („Nõuded ehitusprojektile“) ptk 3, müranormide ning hea projekteerimistava järgi.
2. Ehitusprojekti (selle osad) peab koostama või seda kontrollima projekteerimises pädev vastutav spetsialist.
3. Ehitusprojekti digitaalsel esitamisel soovitame järgida juhendmaterjali „Ehitusprojekti dokumentide digitaalse vormistamise nõuded ehitusloa elektroonilisel taotlemisel”.
4. Ehitusprojekti alusplaanina kasutada aktuaalset tehnovõrkudega digitaalset geodeetilist krundiplaani täpsusega M 1:500 või 1:1000, mis on registreeritud Tartu linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnas (Raekoja plats 3, III korrus). Kui ehitustegevus jääb hoonesiseseks, võib asendiplaani või -skeemi vormistada krundiplaanil või maa-ameti ortofotol.
5. Põhijoonised koostada mõõtkavas 1:100, erandkorras 1:50 või 1:200.
6. Ehitusprojekt peab olema koostatud arvestades Ehitusseadustikus ehitisele esitatavaid nõudeid.
7. Ehitusprojektis esitada vee-, kanalisatsiooni-, elektri- ja sidevarustuse ning kütte ja ventilatsiooni lahendused. Tarbimisvõimsuse suurenemisel tuleb vastavalt võrguettevõttelt taotleda tehnilised tingimused ja saada nõusolek ehitusprojektile.
8. Parkimine, juurepääsud ja jäätmekäitlus: lahendada asendiplaanil normikohaselt (EVS 843:2016, Tartu linna jäätmehoolduseeskiri) oma krundil.
9. Piirded ja haljastus peavad vastama üldplaneeringuga kehtestatud nõuetele, kui kehtestatud detailplaneeringuga või projekteerimistingimustega ei ole sätestatud teisiti.

Kooskõlastused

Ehitisregistrisse loa või teatise menetlusse laetud ehitusprojekti kooskõlastused ja arvamuse avaldused kogutakse lubade ja teatiste menetluse käigus, kui projekti esitamisel vajalikke kooskõlastusi ja arvamuse avaldusi kajastavat materjali taotleja ei ole esitanud.

Ehitusprojektis vajalikud nõusolekud ja kooskõlastused:
1. Korteriühistu vastutab selle eest, et kõik kinnistuomanikud oleksid soovitud ehitustöödest teavitatud. Vajadusel kaasab arhitektuuri ja ehituse osakond ise menetlusse kaasomanikud või korteriühistu.
2. Ehitusprojekti tuleb tutvustada naaberkrundi omanikele, kui ehitustegevus mõjutab nende ehitusõigust (nt halvenevad valgustingimused, tuleohutusest tulenevad ehituslikud piirangud).
3. Arhitektuuriteenistuse juhtiva arhitektiga – soovituslikult juba eskiisi staadiumis.
4. Kui püstitatav hoone jääb miljööväärtusega hoonestusalasse, arheoloogilisse kaitsevööndisse või muinsuskaitsealale, tuleb projekt kooskõlastada soovitavalt juba eskiisi staadiumis kultuuriväärtuste teenistusega (Raekoja plats 3, III korrus, r 309).

5. Ehitustegevuse kavandamisel võrguvaldajate liinide kaitsevööndis tuleb  projektlahendusele võtta vastava ettevõtte luba ehitustööde läbi viimiseks.

Vastavalt ehitusseadustiku § 37 võib ehitusteatise alusel ehitist ehitada kahe aasta jooksul ehitusteatise esitamisest või täiendavate nõuete esitamisest või ehitusprojekti heakskiitmisest arvates. Peale ehitustööde lõppu esitada arhitektuuri ja ehituse osakonna järelevalveteenistusele www.ehr.ee kaudu kasutusteatis.

Vastavalt ehitusseadustiku § 45 kehtib ehitusluba viis aastat. Kui ehitamisega on alustatud, siis kehtib ehitusluba kuni seitse aastat ehitusloa kehtima hakkamisest. Ehitamise alustamise päevaks loetakse esimene ehitusprojektile vastavate tööde tegemise päev. Peale ehitustööde lõppu esitada arhitektuuri ja ehituse osakonna järelevalveteenistusele www.ehr.ee kaudu.

Kogu dokumentatsioon tuleb esitada digiallkirjastatult riiklikku ehitisregistrisse (dokumentide esitamiseks tuleb eelnevalt sisse logida ID-kaardiga).

Ehitusteatise pikendamine

Kinnituskirja näidis õige faili nimega (kasutades Google Chrome veebribrauserit, tuleb faili allalaadimiseks teha klõps parema hiireklahviga ja seejärel valida salvesta fail nimega).